મોટા શહેરોમાં ટી.પી અને એફ.પી એટલે શું? જાણો શહેરી વિકાસ અને વિસ્તરણના કાયદા વિશે ખુબ અગત્યની માહિતી.

અવારનવાર આપણે ટીપી વિશે ચર્ચાઓ સાંભળી હશે. ગેરકાયદેસર કે અનઅધિકૃત બાંધકામ બાબતની ચર્ચા આવે ત્યારે પણ ટીપીનો વિષય ચર્ચામાં આવે છે. સામાન્ય નાગરિક કાયદો જાણતો ન હોવાના કારણે સરકારી તંત્ર અને બિલ્ડરો મેળાપીપણુ કરીને લોકોને છેતરી રહ્યા છે. બોલે ગુજરાત લોકોમાં કાયદાકીય બાબતોની જાણકારી વધે તેવા પ્રયત્નો કરી રહ્યુ છે ત્યારે આજના લેખમાં ટીપી કાયદા વિશે જાણકારી મેળવીશુ.

આપણે સૌ જાણીયે છીયે કે જુના શહેરો કે ગામડા જે વર્ષો પહેલા આપોઆપ વિકસેલા છે તેની હાલત સાવ અવ્યવસ્થિત હોય છે. જુના શહેરો કે ગામડાઓના રસ્તા નાના-મોટા, વાંકા-ચુકા, ગટર લાઈનની સુવિધા અવ્યવસ્થિત, જાહેર સુવિધાનો અભાવ અને કોઈપણ પ્રકારના પ્લાનિંગ વિના વિકસેલા હોવાના કારણે ટ્રાફિકની સમસ્યા વકરે છે. કોઈપણ આયોજન વગર જ જરૂરીયાત મુજબ થયેલા બાંધકામના કારણે કોઈક જગ્યાએ ઝડપી વિકાસ થયો હોય તો કોઈક જગ્યા એકદમ વિકાસ વિનાની રહી જાય એવુ બને છે. ઉદાહરણ તરીકે જોવુ હોય તો અમદાવાદ, સુરત, વડોદરા વગેરે શહેરોમાં આજથી ૪૦-૫૦ વર્ષ પહેલાના વિસ્તારોનું બાંધકામ આડુઅવળુ અને સાંકડુ હોય છે જેમા પુરતી સુવિધા હોતી નથી.

ટાઉન પ્લાનિંગ એટલે શુ?

ટાઉન પ્લાનિંગ એટલે કોઈપણ શહેર આવનારા ૩૦-૩૫ કે ૫૦ વર્ષ પછી કેવુ ડેવલપ થશે તેનો આગતરો પ્લાન અને આયોજન. કોઈપણ શહેરનુ પ્લાનિંગ કરીને શહેરનો વિકાસ કરવાં માટે ટાઉન પ્લાનિંગ (TP) સ્કીમો બનાવવમાં આવે છે. આગોતરૂ પ્લાનિંગ કરીને ડેવલપમેન્ટ કરવાંથી કોઈપણ શહેરનો વિકાસ વ્યવસ્થિત રીતે થાય છે. ભારતમાં ટાઉનપ્લાનિંગનુ શ્રેષ્ઠ ઉદાહરણ ગાંધીનગર અને ચંદીગઢ છે, જેના વિશાળ રસ્તાઓ અને પ્લાનિંગ અને સુવિધાઓને ધ્યાને લેતા આ શહેરોમાં ૫૦ થી ૭૫ વર્ષ પછી પણ કોઈ ગીચતા કે રસ્તા સાંકડા પડવાની સમસ્યા નડશે નહીં. સુરત શહેરને ધ્યાનમાં લઈએ તો ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમ પછીનો સુવિકાસ એટલે ઘોડદોડ રોડ, વેસુ, પીપલોદ, ભટાર, અડાજણ, પાલ વગેરે અને પ્લાનિંગ વિનાના વિકાસ એટલે ડિંડોલી, લિંબાયત વગેરે વિસ્તાર જ્યાં પ્લાનિંગના અભાવે આ વિસ્તાર શહેરની સૌથી નજીક હોવા છતાં તેનો વિકાસ થયો નહોતો. ટુંકમાં ટાઉન પ્લાનિંગ એટલે શહેરના ભૌગોલિક વિકાસનું આગોતરૂ આયોજન.

ટી.પી. સ્કીમ કઈ રીતે લાગુ પડે છે?

કોઈપણ શહેર જેમ જેમ આગળ વધતુ જાય તેમ શહેરને ભૌગોલિક રીતે સુવિધાયુક્ત બનાવવા માટે શહેરની નજીકના ગામડાઓની તમામ ખાતેદારોની જમીન શહેર વિકાસ આયોજનમાં ભેળવી દેવામાં આવે છે અને સમગ્ર ખેતીની જમીનને એક કિલોમીટર X એક કિલોમીટરના ટુકડામાં વહેંચી નાખવામાં આવે છે. ટુંકમાં શહેર જેમ જેમ આગળ વધુ જાય એમ નવા નવા એક કિલોમીટરના ટુકડાઓ પડતા જાય જેને ટીપી કહેવામાં આવે છે. ખેતીની જમીનમાં ટીપી લાગુ થયા પહેલા આવવા-જવાના કેટલાય અલગ અલગ રસ્તાઓ હોય છે જે ટીપી લાગુ પડ્યા પછી ટાઉન પ્લાનિંગની સ્કીમમાં રસ્તાઓનું એવી રીતે આયોજન કરવાંમાં આવે છે કે દરેક સર્વે નંબર કે બ્લોક નંબરને સ્વતંત્ર રીતે રસ્તા પરથી એન્ટ્રી મળી શકે છે. સદરહુ રસ્તાઓનું આયોજન એવી રીતે કરવામાં આવે છે કે ટી.પી. સ્કીમના અંતરીયાળ વિસ્તારમાંથી બહારના વિસ્તારમાં જતાં ટ્રાફિક રીલીઝ થાય છે. એટલે કે ટી.પી.ના અંદરના રસ્તાઓ નાનાથી શરૂઆત કરી બહારની તરફ જતાં તે મોટા થતાં જાય છે. અને તેના કારણે રસ્તાઓ ટ્રાફિકની સમસ્યા હળવી બને છે. સામાન્ય રીતે ૭.૫, ૯, ૧૨, ૧૮, ૨૪ મીટરથી શરૂ કરીને છેવટે તે ૩૦ મીટર, ૩૬ મીટર, ૪૫ મીટર, ૬૦ મીટરના રસ્તાઓને મળે છે.

ટી.પી સ્કિમ અંગે શુ કાયદો છે?

ગુજરાતના શહેરો સુવ્યવસ્થિત રીતે વિકસે તેવા ઉદ્દેશ્ય સાથે ગુજરાત સરકાર દ્વારા “ટાઉન પ્લાનિંગ એન્ડ અર્બન ડેવલમેન્ટ એક્ટ – ૧૯૭૬” જેને ગુજરાતીમાં ગુજરાત નગર રચના અને શહેરી વિકાસ અધિનિયમ – ૧૯૭૬ તેમજ જનરલ ડેવલપમેન્ટ કન્ટ્રોલ રેગ્યુલેશન (જી.ડી.સી.આર) તેમજ ગુજરાત ટાઉન પ્લાનિંગ એન્ડ અર્બન ડેવલપમેન્ટ રુલ્સ – ૧૯૭૬ વગેરે કાયદાઓ બનાવી તેમજ અમલમાં મુકીને દરેક શહેરો વ્યવસ્થિત રીતે વિકસે અને સુઆયોજિત રીતે વિકાસ થાય એવો અમલ કરવામાં આવ્યો. શહેરની જરૂરીયાત મુજબ કોઈપણ શહેરની ટી.પી સ્કિમ તે શહેરનું શહેરી વિકાસ સત્તામંડળ (સુડા, ગુડા, રુડા, વુડા વગેરે) બહાર પાડતુ હોય છે.

ટી.પી સ્કીમમાં શું જોગવાઈ છે?

જ્યારે કોઈપણ જગ્યાએ શહેરી વિકાસ સત્તામંડળ દ્વારા ટી.પી સ્કિમ બહાર પાડવામાં આવે ત્યારે નક્કી કરેલી જગ્યામાં કોઈપણ વ્યક્તિની જમીન હોય તે એક કીલોમિટરનો ટુકડો ગણાવામાં આવે અને એક કિલોમિટરના ટુકડામાં તમામ જમીન સરકારની માલિકીની ગણી લેવામાં આવે.

એક કીલોમીટરના ટુકડામાં આવતી કુલ જમીનમાં ખાતેદાર વાઈઝ જેની જેટલી જમીન એમાંથી ૪૦% જમીનનો હિસ્સો સરકાર રોડ રસ્તા બનાવવામાં તેમજ અન્ય જાહેર સુવિધા ઉભી કરવા માટે પોતાની પાસે રાખી લે અને બાકી વધતી જમીનમાં ચોરસ પ્લોટ પાડી બાંધકામ કરવા માટે જમીનના મુળ માલિકોને ફાઈનલ પ્લોટ (FP) તરીકે પરત આપવામાં આવે.

ટીપી સ્કીમમાં ગયેલી જમીનના નકશા, આકાર તેમજ રસ્તાઓ બદલાઈ જવાના કારણે રેવન્યુ સર્વે નંબર કે બ્લોક નંબર વગેરેની ઓળખ બદલાય જાય છે અને તેને નવો ટીપી નંબર અને ગામડાનુ નામ આપવામાં આવે છે જેમ કે (ટી.પી.૨૪-૨૫ – મોટા વરાછા)

કોઈપણ ટી.પી. સ્કીમમાં સામાન્ય રીતે ૨૦૦ હેકટર જેટલી જમીન વિસ્તારને આવરી લેવામાં આવે છે. ટી.પી. સ્કીમ એક જ ગામડાના અમુક વિસ્તારને આવરી લે અથવા આજુબાજુના ૨, ૩ કે ૪ ગામડાનો સમાવેશ થાય છે.

ટી.પી. સ્કીમ બનાવતી વખતે દરેક સર્વે નંબર બ્લોક નંબરની હવે મૂળ સ્થિતિ ન રહેવાથી સૌ પ્રથમ તેને નવી ઓળખ આપવામાં આવે છે. અથવા તેને રી-નંબરીંગ કે ફેરનંબર આપવામાં આવે છે. આ સૌ પ્રથમના પ્લાનિંગ વખતના નંબરને ઓરીજનલ પ્લોટ નંબર (ઓ.પી. નંબર.) કહેવામાં આવે છે. ત્યાર બાદ ટી.પી. સ્કીમના વાંધા આવે કે સુધારા આવ્યા બાદ તેને ફાઈનલ ટી.પી. સ્કીમ જાહેર થાય ત્યારે છેવટે જે નંબરો માન્ય રહે છે. તે નંબરોને ફાઈનલ પ્લોટ નંબર (એફ.પી. નંબર.) કહેવામાં આવે છે. શરૂઆતમાં (ઓ.પી. નંબર. ) અને (એફ.પી. નંબર.) એક જ હોય છે.
કોઈપણ જગ્યામાં ટીપી મંજુર થાય એટલે એક કિલોમીટરના એરિયામાં કેટલા રોડ અને ગટરની સુવિધાઓનો નકશો તેમજ પ્લોટીંગ નક્કી કરવામાં આવે છે.

ટી.પી સ્કીમમાં લાગુ પડતા લીગલ પેપર

ટી.પી.સ્કીમ લાગુ પાડયા પછી જે તે જમીનની વિગતવાર માહિતી, જૂનો ઈતિહાસ, જૂનો બ્લોક નંબર, નવો ફાઈનલ પ્લોટ નંબર, ઓરીજનલ પ્લોટ નંબર, નવો ફાઈનલ પ્લોટ નંબર, ઓરીજનલ પ્લોટ એરીયા, ફાઈનલ પ્લોટ એરીયા તથા ઈન્ક્રીમેન્ટલ ચાર્જીસ (આઈ.સી.ના નાણાં) વગેરે માહિતી માટે ફોર્મ નં.એફ (તેને ફોર્મ નંબર બી. પણ કહે છે.) મેળવવાનું રહે છે અને પ્લોટનો આકાર, ચતુ:ર્સીમા તથા કયા રોડને લાગુ પડે તે માટે ટી.પી. પાર્ટ પ્લાન મેળવવાનો રહે છે. આ સાથે ફોર્મ નં. ફનો નમુનો તથા ટી.પી.પાર્ટ પ્લાનનો નમુનો સામેલ છે.

એક ટી.પીમાં શુ શું સુવિધા હોવી જોઈયે?

સરકારે દરેક ટી.પીમાંથી ૪૦% જમીન કપાત કરે છે જેનો ઉપયોગ સમાન્ય જનતાની સુખાકારી તેમજ જાહેર સુવિધા ઉભી કરવામાં કરવો જરૂરી છે. જાહેર સુવિધાઓમાં મુખ્યત્વે ૧૨ સુવિધાઓ જેવી કે ૧) રમતગમતનું મેદાન ૨) બગીચો ૩)જાહેર પાર્કિંગ ૪) શાકભાજી માર્કેટ ૫) સરકારી શાળા ૬) સરકારી દવાખાનુ ૭) વાંચનાલય ૮) કોમ્યુનિટી હોલ ૯) ઓપન પાર્ટી પ્લોટ ૧૦) સિનિયર સિટીજન પાર્ક અથવા શાંતિકુંજ ૧૧) સ્વિમિંગ પુલ ૧૨) જાહેર ટોઈલેટ આટલી વ્યવસ્થા દરેક ટી.પીમાં મહાનગરપાલિકા દ્વારા કરવી જરૂરી છે. દરેક ટી.પીમાં ફાયર સ્ટેશન, ડ્રેનેજ પ્લાન્ટ, વોટર ટ્રીટમેન્ટ પ્લાન્ટ, સ્ટ્રીટ લાઈટ, સરકારી ઓફિસો વગેરે બનાવવું ફરજીયાત છે.

ટુંકમાં જો ટી.પી સ્કીમને સમજવી હોય તો ટી.પી એટલે એક સંપુર્ણ સુવિધાયુક્ત સુવિકસિત અને આયોજબદ્ધ રીતે બનાવવામાં આવેલું ગામડુ સમજી શકો.

બોલે ગુજરતનો આ લેખ જો પસંદ આવ્યો હોય તો ફેસબુકમાં શેર કરો.